Свердловские власти, а также руководители строительных организаций подвели итоги года. В целом 2012-й оказался благоприятным для екатеринбургского рынка недвижимости: стоимость жилья не превысила уровень инфляции, спрос – предложение, количество сделок, в том числе и ипотечных, увеличилось. Кроме того, уже третий год подряд Екатеринбург бьет рекорды по вводу жилья – застройщики снова сдали более 1 миллиона квадратных метров. Однако именно в период стабильности рынка наметилось несколько проблем, развитие которых может подорвать спокойствие как строителей и чиновников, так и потребителей.

В частности, речь идет об угрозе новых мошеннических схем на рынке, которые снова породят «армию» обманутых дольщиков. А также о проблеме градостроительного освоения новых территорий Екатеринбурга, связанной с отсутствием государственного финансирования строительства инженерной и социальной инфраструктуры.

Это и многое другое было озвучено на итоговой пресс-конференции Уральской палаты недвижимости, участие в которой помимо руководства УПН приняли заместитель свердловского министра строительства и архитектуры Виктор Киселев, заместитель начальника департамента архитектуры Екатеринбурга Михаил Волков, а также главы областных строительных и банковских организаций – Евгений Болотин (Уральский банковский союз), Вячеслав Трапезников (Гильдия строителей Урала), Андрей Бриль (Гильдия управляющих и девелоперов в Екатеринбурге).

Год стабильности

По мнению экспертов, 2012 год для рынка недвижимости Екатеринбурга явился самым стабильным годом посткризисного периода. Объемные показатели почти по всем сегментам недвижимости достигли и даже преодолели показатели 2006 года – одного из самых успешных для свердловского строительного рынка.



По словам президента УПН Игоря Обухова, индикатором всего рынка недвижимости является рынок вторичного жилья. В этом году Екатеринбург достиг исторического максимума по количеству сделок именно в этом сегменте. Таких же результатов эксперты ожидают и в следующем году, так как цены на вторичное, а значит, и на введенное жилье останутся примерно на том же уровне. Стоимость квадратного метра не превысит уровень инфляции.

Кроме этого, по словам вице-президента Уральского банковского союза Евгения Болотина, 2012 год стал годом «бурного роста ипотечного жилищного кредитования».

– По данным Центробанка, к 1 октября в Свердловской области было заключено 16,5 тысяч ипотечных договоров, что на 5 тысяч больше, чем за аналогичный период 2011 года. Общая сумма договоров – более 20 миллиардов рублей по сравнению с 15,5 миллиарда в 2011 году, – рассказал Болотин.

При этом представитель Уральского банковского союза отметил, что снижения ипотечной ставки в следующем году ожидать не приходится, так как российские банки ее рассчитывают исходя только из ставки рефинансирования. «Внешний финансовый рынок закрыт для российской ипотеки», – подчеркнул эксперт.

Что касается первичного рынка жилья, то, по словам Михаила Волкова, в 2012 году Екатеринбург вышел на новый строительный рекорд и уже в третий раз стал первым среди российских городов по количеству введенного жилья.

– Екатеринбург снова вышел за рубеж 1 миллиона квадратных метров жилья. Это значит, что строительная программа работает. Кроме того, стало понятно, что 1 миллион квадратных метров для Екатеринбурга самый оптимальный и сбалансированный показатель, увеличение или уменьшение которого на рынке может сказаться достаточно серьезно. Поэтому мы приняли позицию ежегодного плавного роста, – рассказал журналистам заместитель начальника городского департамента архитектуры.



При этом чиновник отметил, что показатель 1 миллион «квадратов» Екатеринбургу обеспечен еще как минимум на два года, так как объем жилья, находящегося в стадии строительства, превышает 2 миллиона квадратных метров. Но на этом, подчеркнул Михаил Волков, эйфория успехов жилищного строительства заканчивается.

– Строительные площадки на территориях, обеспеченных инфраструктурой, в Екатеринбурге закончились. В следующем году строители должны выходить на участки, где инфраструктуры нет, – отметил Волков. И если в советском прошлом освоение новых земель финансировалось государством, как например, Юго-Западный район или ЖБИ, то в настоящее время их начинает осваивать бизнес. Но осуществлять это за счет собственных средств достаточно сложно.

Нет денег – нет инфраструктуры

О том, что в Екатеринбурге, как и в других свердловских городах, достаточно остро стоит проблема отсутствия подготовленных земель для комплексного освоения, не раз говорили и застройщики. Сами муниципалитеты с этой задачей справиться не могут (на 1 квадратный метр в среднем необходимо затратить около 10 миллионов рублей). А делать это за счет федерального бюджета практически невозможно, ведь в таком случае финансирование каждого строительного проекта придется лоббировать в Кремле.

Тем не менее областные власти пока не склонны разделять ажиотажа вокруг этой проблемы. Как пояснил заместитель министра строительства Виктор Киселев, в настоящее время городу, как и области, не хватает крупных проектов, которые могли бы стать механизмом для привлечения федеральных денег.

– Возьмем, например, «Академический», – начал Киселев. – Это был экспериментальный проект, куда помимо частных инвестиций были вложены как муниципальные и областные, так и федеральные средства. Область оплачивала строительство магистральных дорог, а также компенсировала проценты по кредитам, которые были взяты генподрядчиком на строительство магистральных сетей. В свою очередь федеральные деньги были вложены в социальную инфраструктуру – школы, детсады, медучреждения и т.д. Если бы таких проектов было больше, то были бы и механизмы привлечения средств из федерального бюджета.



При этом заместитель министра не исключает, что механизмы привлечения бюджетных денег на развитие инфраструктуры прописаны и в новой федеральной программе «Жилище», содержание которой, несмотря на то что она была утверждена, пока не известно даже региональным министерствам строительства.

Эксперты уверены, что нехватка денег для проведения инфраструктуры в отдаленные районы Екатеринбурга является причиной смены тренда в сегменте загородной недвижимости.

По словам президента УПН Игоря Обухова, в отличие от докризисных лет сегодня существенно вырос спрос на недорогое загородное жилье. Это подтвердил и Михаил Волков, отметив, что коттеджное (усадебное) строительство отошло в тень. На смену пришли поселки доступного малоэтажного жилья (таунхаусы) с развитой инфраструктурой, как деловой, так и социальной. «Сегодня никто не хочет жить в поле», – добавил чиновник.

Причины смены потребительских потребностей в сфере загородной недвижимости заключаются не только в массовом желании жителей мегаполиса жить в более экологичных районах, полагает глава представительства Гильдии управляющих девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

– Надо быть реалистами – ни к каким коттеджным поселкам инфраструктуру тянуть никто не будет. А застройщикам эту задачу не осилить, в противном случае себестоимость квадратного метра будет неподъемной, – заявил Бриль.

Новые угрозы мошенничества: «Хитрость человеческая не имеет предела»

Говоря о перспективах развития екатеринбургского рынка, спикеры подняли достаточно больной вопрос строительного мошенничества. По мнению главы Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, риски махинаций существенно увеличивает отсутствие административных барьеров для создания СРО строительных организаций.



– Сегодня любой может участвовать в земельном аукционе. Государство не разработало никакого механизма недопущения сомнительных ООО к торгам. Вот Репета выйдет из тюрьмы и снова возьмет себе участок под застройку. И ничего сделать нельзя, – прокомментировал ситуацию Трапезников, назвав растущие как грибы строительные СРО, которые становятся «рассадником» фирм-однодневок, «раковой опухолью».

По его мнению, такая ситуация чревата появлением новых обманутых дольщиков, а значит, новыми бюджетными расходами, которые могли бы пойти на решение других, не менее актуальных социальных проблем.

– В настоящее время решение этой проблемы фактически возложено на муниципалитеты. Например, администрация Екатеринбурга недавно выделила 3 участка на возведение жилья для обманутых дольщиков. А это значит, что муниципалитет потерял около 400 миллионов рублей, а это, кто не в курсе, 4 детских садика или 2 многоквартирных дома для социально незащищенных граждан. А чем обманутые дольщики лучше инвалидов? Тем, что у них больше ног и рук, и тем, что они могут громко кричать о своей проблеме, – обрушился с критикой Вячеслав Трапезников.

Проблема государственной компенсации рыночных рисков в строительстве сегодня как никогда актуальна, полагают эксперты, прогнозирующие расцвет новых мошеннических схем. В данном случае речь идет о фактах строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

– Хитрость человеческая не имеет предела, – отозвался по данной проблеме Михаил Волков. – Мы разработали механизмы по предотвращению мошенничества, которое расцвело в 2000-х годах. А теперь у нас появились застройщики, которые используют лазейки в этом законе и строят «многоквартирники» на землях, не предназначенных для этого.



Этот новый для екатеринбургского рынка вид мошенничества может спровоцировать новую волну обманутых дольщиков, уверены эксперты. Однако на этот раз государство уже не придет на помощь, отрезал заместитель начальника департамента архитектуры.

– Индивидуальное жилищное строительство априори не предусматривает долевого участия, – пояснил Волков. – Поэтому в данном случае законы, защищающие права дольщиков этой мошеннической схемы, приниматься больше не будут. Люди сами должны осознавать риски, заключая подобные сделки, так как в случае сноса их дома законодательно они будут абсолютно незащищены.

Поддержать редакцию