Эксперты в жилищном кредитовании прогнозируют удорожание ипотеки в 2013 году минимум на 2%. Такое повышение может стать критичным для половины свердловчан, планирующих покупку квартиры в кредит. По предварительным итогам соцопросов, от планов улучшения жилищных условий может отказаться порядка 8 тысяч человек. Таким образом, в следующем году объем сделок с недвижимостью может сократиться на 25 процентов, что неминуемо скажется и на объемах жилищного строительства. Понимая это, застройщики и банки уже приступили к разработке беспрецедентных предложений.

В 2012 году, по данным Федеральной регистрационной службы, количество сделок с недвижимостью достигло исторического максимума. За первые 8 месяцев было совершено 42 тысячи сделок, что на 8 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Стоит отметить, что почти половина всех сделок была совершена с привлечением кредитных средств. Вообще, в этом году зафиксирован рост числа выдаваемых жилищных займов не только в уральской столице, но и в области. По словам свердловского вице-премьера Сергея Зырянова, в период с января по сентябрь в регионе было оформлено 15,5 тысяч ипотечных договоров, что на 45 процентов больше, чем за аналогичный период 2011 года.

Между тем тот факт, что большое количество свердловчан прибегает к кредитованию при покупке жилья, может не самым лучшим образом повлиять на рынок недвижимости в следующем году. Ведь, согласно прогнозам специалистов, в 2013 году процентная ставка по ипотеке повысится.

Об этом, в частности, говорят столичные эксперты. Так, 19 октября на одной из конференций в Москве заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Михаил Доронкин заявил, что до конца 2012 года ставки по ипотеке могут вырасти на 2 процентных пункта. При этом эксперт подчеркнул, что удорожание ипотеки напрямую отразится на рынке недвижимости уже в начале 2013 года. Часть заемщиков предпочтет «не влезать», часть – повременить с покупкой, чтобы накопить средства на более высокий взнос, тем самым обеспечив более низкую ставку.

Однако специалисты в области ипотечного кредитования замечают, что объемы удорожания ипотеки напрямую будут зависеть от ставок государственных банков.

– 70 процентов российского ипотечного рынка составляют кредиты, выданные государственными банками. Если эти кредиторы не будут повышать ставки, не будут повышать и остальные банки. Рынок ипотеки монополизирован, и без желания государства снижать ставки будет очень сложно, – заявил в октябре председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин.

Тем временем в Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования отмечают, что крупнейший государственный банк – Сбербанк – уже повысил ставки ипотечного кредитования в 2012 году. С августа этого года ипотека этого кредитного учреждения – безоговорочного лидера ипотечного рынка – подорожала в среднем на 0,5 процентов годовых. САИЖК ставки по ипотеке пока не повышало, но в начале ноября сообщило, что до конца года ставки по рублевым ипотечным кредитам могут вырасти на 0,5 процентного пункта.

Однако далеко не все участники рынка склонны разделять панику по поводу обрушения рынка недвижимости в случае удорожания ипотеки. Так, директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин уверен, что повышение кредитной ставки на несколько процентов не сможет серьезно повлиять на растущий спрос среди свердловчан, желающих улучшить свои жилищные условия.

– В этом году мы наблюдали очень высокую активность на рынке: люди и покупали, и брали кредиты. Я думаю, что этот всплеск в первую очередь связан с желанием и, главное, возможностью населения решить жилищный вопрос. И если ипотечные ставки на несколько процентов возрастут, то ситуация на рынке вряд ли изменится, – полагает Евгений Шубин.

При этом эксперт отмечает, что среди желающих улучшить жилищные условия в кредит категория риска все-таки существует. Удорожание ипотеки на 2 процентных пункта может серьезно ударить по карману тех, у кого нет в собственности недвижимости, а первоначальный взнос – минимален (менее 30 процентов). В этом случае лишние 2 процента смогут существенно увеличить итоговую сумму выплат по кредиту. По оценке руководителя агентства Евгения Шубина, количество таких клиентов, как правило, половина от всего числа кредитующихся.

Получается, что в 2013 году количество ипотечных договоров в связи с ожидаемым удорожанием может уменьшиться в 2 раза, что составляет 25 процентов от всего объема продаж жилья. Таким образом, примерно 7,5-8 тысяч свердловских семей в следующем году не смогут улучшить свои жилищные условия. А если учесть, что большая часть ипотечных займов берется на этапе возведения дома, то отток покупателей жилья может сказаться и на объемах строительства.

Крупные застройщики тем временем не приветствуют снижения объемов работы. Во-первых, это вынуждает поднимать цены, а во-вторых, подрывает экономические показатели. Однако пока никаких изменений на строительном рынке Екатеринбурга и области в преддверии возможного удорожания ипотеки не произошло.

Что касается застройщиков, то они по-прежнему предлагают программы «на любой вкус». Хотя, как отмечают эксперты, почти все кредитные учреждения ипотечную ставку хоть не намного, но все-таки повысили. Однако не исключено, что от относительного спокойствия на рынке в начале 2013 года не останется и следа. До конца же года и у застройщиков, и у банков есть причины играть по существующим правилам.

Предновогодний период традиционно считается горячей порой, это касается и рынка недвижимости. Понимая это, застройщики разрабатывают «горячие» акции. Поэтому последние месяцы года славятся выгодным временем для тех, кто действительно хочет улучшить жилищные условия.

В 2013 году на рост стоимости свердловского квадратного метра может повлиять не только прогнозируемое удорожание ипотеки, но и региональные социально-экономические факторы. Не будем забывать, что в 2018 году в Екатеринбурге пройдут игры чемпионата мира по футболу, а осенью 2013 года станет известно, будет ли Екатеринбург проводить ЭКСПО-2020. Участники рынка отмечают, что если сегодня в уральской столице цены на жилье достигли своего психологического максимума (в пределах 70 тысяч рублей за квадратный метр), то в случае проведения всемирной выставки ЭКСПО-2020 такого максимума просто не станет. Ограничения по росту цен просто не будет, в связи с серьезным ростом инвестиционной привлекательности Екатеринбурга с точки зрения как бизнеса и строительства, так и развития инфраструктуры.

Если же скачок цен действительно произойдет, то покупная способность свердловчан резко упадет, и екатеринбургским застройщикам придется перепрофилироваться, а крупным, возможно, и сменить политику.

Нужно отметить, что подобная ситуация в нашем регионе уже была. До начала 2000-х многие застройщики специализировались именно на «штучной» работе – объектах элит-класса. Но со временем ситуация поменялась в сторону демократичного жилья, задав новую, «строительную» моду. Вспоминается 2006 год, когда свердловский застройщик «Атомстройкомплекс» поднял стоимость квадратного метра в среднем на 20%, что на рынке вызвало ажиотажный рост цен. Ситуация изменилась в 2008 году, когда корпорация предложила собственный продукт – ипотеку от застройщика – и объявила о смене политики, перестроившись на «массового» клиента, тем самым значительно расширив занимаемый сегмент рынка. Сегодня демократическое жилье является основным продуктом на строительном рынке, чему также способствуют и программные установки высшего руководства страны.

Похоже, что и нынешние нововведения «Атомстройкомплекса» являются сигналом грядущих перемен на рынке. В канун ожидаемого роста цен на жилье застройщик в партнерстве с двумя крупнейшими банками предлагает ипотеку с нулевого этапа строительства (другими словами, «с забора») и фиксирование в договоре цены квадратного метра, а он в процессе стройки имеет свойство серьезно подрастать. Как нам стало известно, в настоящее время компания работает над беспрецедентным продуктом – квартирой без первоначального взноса.

Окажутся ли новые программы очередным строительным трендом – вопрос пока открытый. Возможно, что застройщик в очередной раз, предвидя ситуацию, станет пионером, опередив на полгода события на рынке.

Сегодняшние предложения на рынке жилья определенно кому-то из горожан могут дать серьезный выигрыш в преддверии ситуации, когда стоимость жилья может резко подскочить. Прогнозы экспертов тем временем сходны в одном – следующий год обещает быть интересным.

Поддержать редакцию