Строительный рынок Екатеринбурга вынужден взяться за ветхое жилье

С какими проблемами придется столкнуться застройщикам?

17.34 Понедельник, 29 октября 2012
Первая полоса / Экономика
Уже не первый год участники строительного рынка Екатеринбурга говорят о необходимости освоения ветхого и аварийного фонда. «Чистых» площадок в столице Среднего Урала практически не осталось, тогда как жилье, подлежащее расселению, занимает около 8% территории. Проблему можно решить, объединив усилия муниципалитета и частных застройщиков, однако тем, кто идет по непроторенному пути, всегда приходится непросто.

Екатеринбург часто называют самым компактным российским мегаполисом. Однако, помимо очевидных логистических «плюсов», имеются и не менее очевидные «минусы». С каждым годом все острее становится проблема развития городского стройкомплекса.

В настоящее время в Екатеринбурге уже практически не осталось «чистых» площадок для строительства – можно сказать, что все «белые пятна» на городской карте исчезли. Но темпы застройки в городе с каждым годом лишь увеличиваются. Правительство области каждый год требует вводить в эксплуатацию новое жилье, бизнес-структурам нужно развиваться – для этого требуется строить все больше новых объектов. К примеру, только за 9 месяцев 2012 года было введено 609 тысяч квадратных метров жилья, а к концу года застройщики планируют сдать более миллиона квадратных метров (в 2011 году было введено 1,05 млн кв. м жилья), из которых около 80% – многоквартирные жилые дома.

В прошлом застройщики шли по пути точечной застройки, но это решение было признано нерациональным, так как порождает новые проблемы (увеличивается нагрузка на коммунальные сети, исчезают рекреационные зоны и т.д.). Есть еще один путь, который, кстати, в настоящее время признан одним из самых оптимальных и востребованных в современных мегаполисах, – строить новые объекты на месте ветхих и аварийных зданий.

Преимущества этого варианта очевидны: помимо того, что жилья в итоге вводится в эксплуатацию больше (к примеру, на месте двухэтажного барака строится высотка), так еще и внешний вид города улучшается. А имиджевый аспект для Екатеринбурга становится все более важным, особенно в свете участия региона в чемпионате мира по футболу в 2018 году и поданной Екатеринбургом заявки на проведение международной выставки «ЭКСПО-2020». Но свои подводные камни есть и здесь.

– В настоящее время мы работаем по двум направлениям, – рассказывает руководитель отдела учета и распределения жилья администрации Екатеринбурга Татьяна Мерезина. – Во-первых, уже который год реализовываются долгосрочные городские целевые программы по отселению из ветхого и аварийного жилья (в настоящее время мы работаем в рамках программы, принятой на 2011–2013 годы). Но финансирования, выделяемого по этим программам, явно недостаточно. К примеру, в действующую программу включены «хвосты» из предыдущих. Поэтому мы работаем и по второму направлению, а именно – сотрудничаем с частными застройщиками.

– Одним из «пионеров» в Екатеринбурге в данном направлении стал «Атомстройкомплекс», – комментирует директор НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» Юрий Чумерин.

По словам г-жи Мерезиной, сотрудничество муниципалитета и застройщиков регламентируется Градостроительным кодексом, который регулирует большинство процедур. Но одна проблема все же остается. В идеале, муниципалитет должен вначале освободить площадку под застройку (то есть расселить жильцов), а затем уже предоставить ее в распоряжение частных застройщиков. Однако, как говорилось выше, выделяемых бюджетных средств чаще всего не хватает, поэтому возможность расселить людей предоставляется строительным компаниям.

И вот на этом-то этапе и начинаются проблемы – в дело вступает «человеческий фактор». К сожалению, многие собственники комнатушек в расселяемых бараках воспринимают эту процедуру не как взаимовыгодное партнерство, а как возможность «подзаработать». Иногда это желание принимает поистине гротескные формы.

– Наша компания расселяла жильцов ветхого строения на Белинского, 61, – описала случай из практики в одном из интервью гендиректор центра недвижимости «Северная казна» Татьяна Деменок. – В бараке на трех квадратных метрах было зарегистрировано 7 человек: муж, жена, ребенок и родители каждого из супругов. Они заявили, что и фактически проживают все вместе на этой площади, и потребовали каждой семье предоставить отдельное жилье.

Юристы администрации Екатеринбурга с подобными «перегибами» сталкиваются не в первый раз, и поэтому механизм улаживания конфликтов в судебном порядке у муниципальных чиновников давно отработан. К примеру, в свое время широкую огласку получило столкновение горадминистрации с семьей Донцовых, чей дом мешал строительству дороги на Щербакова. От компенсации в 8 млн рублей Донцовы отказались и обратились в суд, который в итоге снизил выплату почти в два раза.

Между тем частные застройщики лишь начали осваивать эти тонкости, к тому же возникают и дополнительные факторы. К примеру, в квадрате Ирбитская – Вилонова – Раевского на месте бараков в настоящее время строится многоэтажный жилой дом. Однако одна из жительниц расселяемых домов осталась недовольна предложенной компенсацией (которая, к слову, рассчитывается независимыми экспертами, на основе реальной рыночной обстановки). Но вместо того, чтобы решить проблему цивилизованно, в досудебном порядке, она сразу выбрала «конфликтную» стратегию поведения и принялась бомбардировать жалобами всевозможные инстанции. По закону надзорные ведомства обязаны принять меры реагирования, то есть организовать проверку. А когда одна проверка следовала за другой, застройщику пришлось приостановить строительство.

К сожалению, подобные ситуации не редкость.

– Расселение чаще всего проходит болезненно, – комментирует Татьяна Мерезина. – С одной стороны, существуют нормы Жилищного кодекса, гарантирующие права собственников жилья. С другой – требования кодекса Градостроительного. Лично я пока не вижу приемлемой альтернативы, которая могла бы послужить общим решением.

Но между тем альтернатива должна быть. Ведь иного выхода, как осваивать аварийный фонд, у екатеринбургских застройщиков нет. Что же можно сделать в такой ситуации?

Застройщики сходятся во мнении, что необходимо распределение обязанностей: вопросом расселения занимается муниципалитет, а строительная компания действует по профилю, то есть строит. Однако проблема вновь упирается в недостаток финансирования соответствующих муниципальных программ.

Возможно, можно попытаться выработать какое-то промежуточное решение на региональном уровне, которое бы «сглаживало» последствия конфликтов между собственником и застройщиком. Однако, как отмечают в администрации Екатеринбурга, судебная практика в вопросах расселения давно уже стала общепринятой практикой.

Между тем проблему все же необходимо решать в корне. Как неоднократно подчеркивали в «Корпорации «Атомстройкомплекс», решение должно приниматься на уровне изменения федерального законодательства, отношения между собственниками и застройщиками в сфере расселения должны быть конкретизированы, чтобы разночтений быть не могло.

К слову, глава компании Валерий Ананьев говорит об этом не первый год, ведь «Корпорация «Атомстройкомплекс» не отказывается от сложных задач и продолжает осваивать «аварийные» площадки.

– Мы понимаем, что сегодня земельные участки, требующие отселения из ветхого жилья, – это перспектива на ближайшие десятилетия для всех застройщиков, она станет нормой, – комментировал ситуацию в одном из интервью Валерий Ананьев. – Но понятно, что кому-то стоит начинать, чтобы этот механизм на всех уровнях власти и в строительной сфере был выработан.

С одной стороны, и муниципальные власти, и областные, и строительные компании прекрасно понимают, что, учитывая специфику действующего российского законодательства, такая стратегия сегодня становится единственно возможной. Кроме того, власти прекрасно понимают, что стройкомплекс города нуждается в модернизации, что развивающийся мегаполис должен и выглядеть соответственно, так же как и успешный человек не может ходить в изношенной одежде.

Но с другой стороны, никто не спешит «топтать лыжню», учиться на своих ошибках. Все ждут, пока путь проложит кто-нибудь другой, ведь первым быть всегда нелегко.
Сергей Белов © Вечерние ведомости
Информация
Комментировать статьи на сайте возможно только в течении 60 дней со дня публикации.